영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL) 출자 동의안 심사보고서

2023. 9. 1.(금)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2023. 5. 25.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2023. 5. 25.

라. 상정일자 : 제289회(임시회) 제2차 위원회(2023년 9월 1일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 천준호 기획조정실장

❍ 검토보고 : 전상배 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 부결(본회의에 부의하지 않기로 의결함)

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)는 청년·신혼부부 등 무주택자에게 장기간 저렴하게 임대 후 사전 확정된 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하는 등 시민 주거복지 향상에 기여하는 사업임.

❍ iH는 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)에 출자하고 AMC 업무 수행을 통해 인천시민의 주거 복지와 지속적인 경영안전을 확보하고자 지방공기업법 제54조 제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함.

나. 주요내용

❍ 출자개요

- 사 업 명 : 영종 공공지원민간임대주택사업(A65BL)

- 출자대상 : 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)

- 출자금액 : 73억원

- 출자시기 : 2023. 10.

- 회수시기 : 2036. 10.

(단위: 억원)

총사업비	자기자본				타인자본
	소계	HUG	iH	민간 사업자	소계	융자		임대 보증금
						민간	기금
2,437	487	341	73	73	1,950	1,050	401	499
100.0%	20%	14.0%	3.0%	3.0%	80.0%	43.0%	16.5%	20.5%

❍ 사업개요

- 위    치 : 인천 중구 운남동 1681-1(영종하늘도시 A65BL)

- 면    적 : 25,033.4㎡(연면적 70,793㎡)

- 사 업 비 : 2,437억원

- 사업기간 : 2022년 ~ 2036년

- 시 행 자 : 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)

❍ 사업구조도

❍ 사업방식

- ‘분양가확정 분양전환형’ 공공지원 민간임대

·임차인 자격 : 무주택자(특별공급 : 청년, 신혼부부, 고령자)

·임대료 : 주변시세 95%(특별공급 : 85%)

- 사업주체 : 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사)

·기금, iH 및 민간사업자가 공동 출자하여 설립한 주식회사로, 자금 조달, 토지 매입, 임대주택 건설, 임대관리, 운영, 분양전환 등을 수행하는 법률상 사업주체

·상근 인력이 없는 명목회사(Paper Company)로서 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)에 업무를 위탁하여야 함

❍ 전체사업 타당성 검토(삼화회계법인)                         (단위 : 억원)

구분		전체사업기준	iH 기준	비고
추정 손익 (억원)	총 현금유입	3,559	109
	총 현금유출	3,330	73
	경상이익	229	36
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	0.5억 원	0.83억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.001	1.012	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	3.02%	3.09%	IRR 〉 할인율(3.0%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름                                        (단위 : 백만원)

구분	합계	’23년	’24년	’25년	’26년	’27년	’28년	’29년~’35년	’36년
총 현금유입	355,897	1	5	1,918	74,442	2,260	5,688	28,684	242,899
총 현금유출	332,984	60,964	50,031	68,408	18,877	4,202	4,283	32,122	94,097
순 현금흐름	22,912	△60,964	△50,026	△66,490	55,565	△1,942	1,405	△3,438	148,802
순현금흐름의현재가치	5,276	△60,360	△49,040	△64,535	53,397	△1,848	1,323	△3,114	129,452

❍ 인천지역경제에 미치는 영향

생산유발효과	부가가치유발효과	고용유발효과
2,758억원	1,996억원	735명

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 출자 동의안은 인천도시공사가 ‘영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)’ 사업에 신규 출자하려는 것으로 「지방공기업법」 제54조의 규정에 따라 시의회 동의를 얻고자 하는 사항임.

제54조(다른 법인에 대한 출자) ① 공사는 공사의 사업과 관계되는 사업을 효율적으로 수행하기 위하여 지방자치단체의 장의 승인을 받아 지방자치단체 외의 다른 법인에 출자할 수 있다.

② 제1항에 따른 출자를 하기 위하여 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 출자의 필요성 및 타당성을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

③ 제1항에 따른 출자의 한도는 대통령령으로 정한다.

❍ 본 출자사업은 주택보증기금(HUG)의 자금지원 등 공적지원에도 불구하고, 임대기간 후 분양전환 시점에 입주자에게 우선 분양권이 없고 분양가는 감정평가금액으로 정해짐에 따라, 시세차익이 임대사업자에게 전액 귀속되는 점을 보완하고자 도입하게 되었으며,

청년․신혼부부 등 무주택자가 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세 85~95%)로 10년 동안 안심하고 거주할 수 있고 향후 확정된 분양가로 내 집 마련의 기회를 제공하는‘공공지원민간임대주택’사업으로 총 401세대를 공급할 계획임.

❍ 인천도시공사가 주택도시기금을 지원받아 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(리츠)를 설립하고 부동산투자회사(리츠)가 사업시행자로서 임대주택을 건설하여 10년 동안 임대 운영․관리하는‘분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택’ 사업으로 일반적인 공공지원민간임대주택과 달리 사업 초기 확정된 분양전환 가격으로 임대기간 종료 후 무주택 임차인 등에게 우선 분양전환하고 개발이익을 사업자와 임차인이 공유하는 방식임.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “부동산투자회사”란 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 제3조부터 제8조까지, 제11조의2, 제45조 및 제49조의2제1항에 적합하게 설립된 회사로서 다음 각 목의 회사를 말한다.

가. 자기관리 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

나. 위탁관리 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

다. 기업구조조정 부동산투자회사: 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

❍ 한편, 「지방공기업법 시행령」 제47조의2제3항에 따라 인천도시공사가 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 자본금(2조 8,527억)의 100분의 10 이내(2,852.7억)로써 2023년 현재 기준 인천도시공사의 출자사업은 총 13개 사업에 1,930억원(자본금 대비 출자율 6.77%)으로 이 사업을 위해 73억원을 출자해도 한도를 초과하지 아니함.

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ③ 공사가 법 제54조제3항에 따라 다른 법인에 출자할 수 있는 한도는 직전 사업연도 말 공사의 자본금의 100분의 10 이내로 한다.

< 출자금 >

(단위 : 억원)

총사업비	자기자본				타인자본
	소계	HUG	iH	민간 사업자	소계	융자		임대 보증금
						민간	기금
2,437	487	341	73	73	1,950	1,050	401	499
100.0%	20.0%	14.0%	3.0%	3.0%	80.0%	43.0%	16.5%	20.5%

* 인천도시공사 출자사업 현황

【2023. 6월 기준】                                                                (단위: 억원)

구 분		사 업 명	출자 법인명	출자일자	사업비	자본금	지분금액 (지분율)	납입 자본금	비고 (사업진행)
합 계					112,285	6,736.4	1,815.89	1,930.115
S P C	1	미단시티(주)	미단시티개발㈜	2007. 3. 28.	12,138	893	240.55 (26.95%)	240.55	토지공급계약 해제
	2	인천아트센터 지원1단지 건립사업	인천아트센터㈜	2007. 12. 5.	4,493	20	3.90 (19.50%)	3.90	2019. 10. G3-2 준공·입주
	3	오케이센터 개발사업	오케이센터개발㈜	2009. 9. 2.	5,322	0.4	0.075 (18.75%)	0.075	2015. 8. 사업준공 2019. 7. 유상감자
	4	송도국제화 복합단지 건립사업	송도국제화 복합단지개발㈜	2007.12.21.	52,438	3	0.57 (19.00%)	0.57	사업 추진중
	5	인천 로봇랜드 조성사업	㈜인천로봇랜드	2009. 7.14.	7,113	225	7.44 (3.30%)	7.44
	6	Tomorrow City 조성사업	㈜웨이브씨티개발 (PFV)	2008. 6.10.	1,361	100	19.00 (19.00%)	19.00
			㈜웨이브씨티 (AMC)	2008. 6.10.		3	0.57 (19.00%)	0.57
	7	인천도시관광(주)	인천도시관광(주)	2011. 11. 28.	-	1	0.18 (17.73%)	29.11	2016. 10. 사업중단 2016. 11. 무상감자
리츠	1	도화 공공지원민간 임대리츠(4BL)	㈜인천도화위탁관리 부동산투자회사(4BL)	2014. 3.31.	1,550	136	32.80 (24.04%)	118.10	2017. 2. 입주완료 및 임대운영
	2	도화 공공지원민간 임대리츠(5,6-1BL)	㈜도화뉴스테이위탁관리부동산투자회사 (5,6-1BL)	2015. 7.28.	6,150	1,538	231.00 (15.02%)	231.00	2018. 2. 사업준공 및 임대운영
	3	도화 공공임대 리츠(6-2BL)	㈜도화공공임대위탁관리부동산투자회사 (6-2BL)	2015. 7.28.	1,401	210	56.00 (26.67%)	56.00
	4	영종 공공지원민간 임대리츠(A12BL)	㈜인천공항영종위탁 관리부동산투자회사	2018.12.20.	5,067	1,013	203.80 (20.11%)	203.80	2021. 7. 사업준공 및 임대운영
펀드	1	더샵 부평센트럴시티 공공지원민간임대 펀드	이지스제151호 전문투자형사모 부동산투자유한회사	2017.11.30.	9,279	1,643	610 (37.13%)	610.00	2022. 5. 사업준공 및 임대운영
	2	동인천역 파크푸르지오 공공지원민간임대 펀드	칸서스시그니처 미래에셋하우징일반사모부동산투자유한회사	2018.06.29.	5,973	951	410 (43.11%)	410.00	2022. 8. 건축물 부분준공 및 임대운영 2022. 11 C종증권 감자

❍ 사업대상지는 인천국제공항고속도로 및 제2경인고속도로까지 차량으로 10분, 개통 예정인 제3연육교까지 15분, 공항철도 운서역을 통해 서울 및 수도권과의 연계가 원활하고 특목고, 자사고 인접 지역으로 우수한 교육환경*을 갖춘 지역임.

* 인천국제고등학교, 인천과학고등학교, 하늘고등학교 등 모두 차량 10분 내

❍ 이 사업 추진을 위해 「지방공기업법 시행령」 제47조의2에 따라 삼화회계법인에 출자타당성 검토를 완료(’22. 7월)하였으며, 타당성 검토보고서에 따른 사업수지 및 사업타당성, 재원 조달방법, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

제47조의2(다른 법인에 대한 출자타당성 검토 등) ① 공사는 법 제54조제2항에 따라 다른 법인에 출자할 때에는 출자의 필요성 및 타당성에 대하여 제47조제4항의 요건을 갖춘 전문기관의 사전검토를 거쳐야 한다.

② 제1항에 따라 사전검토를 하는 전문기관은 다음 각 호의 사항을 고려하여 검토하여야 한다.

1. 출자대상 법인이 수행하는 사업의 적정성 여부

2. 출자대상 법인이 수행하는 사업별 수지분석

3. 재원 조달방법

4. 출자대상 법인이 수행하는 사업이 지역경제에 미치는 영향

- 사업수지에 대한 사항으로 총 현금유입은 임대수익, 임대보증금 유입, 이자 수익, 임대주택 매각대금(분양전환) 등으로 총 3,559억원이며 총 현금유출은 개발기간 사업비(공사비 등), 리츠 운영비, 임대운영비, 금융비용 등 3,330억원이고, 출자자에게 이익배당으로 지급되는 사업이익금(총 현금유입에서 현금유출을 차감한 금액)은 229억원으로 분석됨.

< 사업수지 분석결과 >

(단위 : 억원)

구 분		금 액	비 율
총 현금유입		3,559	100.00%
	임대수익	244	6.85%
	임대보증금 유입	891	25.02%
	이자수익	5	0.15%
	관리비예치금	2	0.07%
	임대주택 매각	2,417	67.91%
총 현금유출		3,330	93.56%
	개발기간 사업비	1,921	53.96%
	리츠운영비	45	1.26%
	임대운영비	179	5.03%
	금융비용	292	8.22%
	임대보증금 유출	891	25.02%
	관리비 예치금	2	0.07%
사업이익		229	6.44%

- 사업타당성에 대한 사항으로 출자구성원별 출자금액은 주택도시기금 34,116백만원, 인천도시공사 7,310백만원, 민간사업자 7,310백만원이며, 사업이익(22,910백만원)은 청산 시 주택도시기금 16,000백만원, 인천도시공사 3,551백만원, 민간사업자 3,359백만원이 각각 배당되는 등 우선협상대상자가 제안한 배당수익률은 주택도시기금 3.00%, 인천도시공사 3.09%, 민간사업자 2.95%로 분석됨.

< 사업타당성 분석결과 >

(단위 : 백만원)

구 분		우선주1 (주택도시기금)	우선주2 (iH)	보통주 (민간사업자)
총 현금유출	자본금 출자	34,116	7,310	7,310
총 현금유입		50,116	10,861	10,669
	자본금 회수	34,116	7,310	7,310
	배당금 유입	16,000	3,551	3,359
순현금흐름		16,000	3,551	3,359
IRR		3.00%	3.09%	2.95%
NPV (할인율 3%)		0	83	(44)

* IRR(내부수익률), NPV((순현재가치)

- 자금조달 계획으로 총사업비는 리츠 출자자들의 자기자본, 임대주택 입주자들이 납입하는 임대보증금, 주택도시기금 장기차입급 및 금융기관의 장기차입금으로 자금을 조달할 예정이며, 추가사업비 발생, 공실률 증가, 기준금리 상승 등 사업 리스크에 대비하기 위한 예비재원(91억원)을 포함하여 약 1,140억원 규모의 한도대출약정* 체결을 추진할 계획임.

* 이자율 연 3.5%[’22년 3월 기금출자 심의사례(양주옥정A-5BL)의 금리(3.55%)와 본 사업에 대한 대출의향서(케이프투자증권)의 금리(3.40%)를 고려하여 산정]

< 자금조달계획 >

(단위 : 백만원)

구 분		합계	비율	출자자/대출자	출자금액	출자/대출조건
자금조달 총액		243,682	100%
자기 자본	출자금	48,736	20%	기금	34,116(70%)	최우선배당 3.00%
				iH	7,310(15%)	우선배당 3.09%
				민간	7,310(15%)	잔여배당 2.95%
타인 자본	기금융자	40,100	16%	기금		2.8% 고정금리
	금융기관대출	104,916	43%	금융기관		CD+1.5%(3개월 변동) HUG 보증 대출
	임대보증금	49,930	21%	임차인		-

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 본 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 2,758억원, 부가가치유발효과는 1,996억원, 고용유발효과는 735명으로 인천뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 있을 것으로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석결과 >

(단위 : 억원, 명)

구 분	생산유발효과	부가가치유발효과	고용유발효과
인 천	2,758	1,996	735
전 국	3,499	2,332	850

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「영종 공공지원민간임대주택사업(A65BL)」출자에 대하여 삼화회계법인이 종합적으로 분석한 결과 사업수지(사업이익 229억원) 및 사업 타당성(순이익 약 36억원)은 충분한 것으로 검토되었으며, 출자금도 인천도시공사 출자 한도 내로 가능할 것으로 판단됨.

< 인천도시공사 출자현황 >

(단위 : 억원)

‘22년도 자본금	총 출자한도	기 출자금	금회 출자금	여유 출자금	비 고
28,527	2,853	1,930	73	850	출자 가능

❍ 한편, 사업 리스크에 따른 민감도를 분석한 결과

- 공실률이 기본모델의 3.42배 이하일 경우, 공사는 약정 우선배당(연3.09%)을 회수할 수 있고, 기본모델의 4.24배 이하일 경우에는 출자원금을 회수할 수 있으며,

(단위 : 백만원)

구 분		기본모델	Case1	Case2	Case3	Case4	Case5	Case6	Case7	Case8
공실률	기본모델 대비 배수	1배	2배	3배	3.42배	4배	4.24배	5배	5.9배	6배
	일반주택	5.0%	10.0%	15.0%	17.1%	20.0%	21.2%	25.0%	29.5%	30.0%
	청년주택	3.0%	6.0%	9.0%	10.3%	12.0%	12.7%	15.0%	17.7%	18.0%
	상가	15.0%	30.0%	45.0%	51.3%	60.0%	63.6%	75.0%	88.5%	90.0%
출자금	상환	48,736	47,707	43,323	41,482	41,426	41,426	38,110	34,166	34,115
	우선주1(주택도시기금)	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115
	우선주2(iH)	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	3,995	50	0
	보통주	7,310	6,281	1,897	56	0	0	0	0	0
배당금		22,911	19,552	19,552	19,552	17,066	16,015	16,000	16,000	15,613
	우선주1(주택도시기금)	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	15,613
	우선주2(iH)	3,551	3,551	3,551	3,551	1,066	14	0	0	0
	보통주	3,359	0	0	0	0	0	0	0	0
IRR		3.01%	2.51%	1.98%	1.74%	1.41%	1.27%	0.81%	0.22%	0.15%
	우선주1(주택도시기금)	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	2.94%
	우선주2(iH)	3.09%	3.09%	3.09%	3.09%	1.05%	0.02%	-4.54%	-31.80%	na
	보통주	2.95%	-1.16%	-9.85%	-31.21%	na	na	na	na	na

- 주택가격 상승률이 기본모델 대비 연 0.37%P(1.45%→1.08%) 이상 하락(연 1.08%)하지 않을 경우 약정 우선배당을 회수할 수 있고, 기본모델 대비 연 0.5%P 이상 하락(연 0.95%)하지 않을 경우 출자금을 회수할 수 있을 것으로 보고 있음.

(단위 : 백만원)

구 분		기본모델	Case1	Case2	Case3	Case4	Case5	Case6	Case7
주택가격 상승률		1.45%	1.39%	1.33%	1.30%	1.27%	1.08%	0.95%	0.69%
매각가격		598.4	594.2	589.9	587.7	585.6	571.9	563.0	544.8
출자금	상환	48,736	48,736	48,658	47,799	46,940	41,441	41,426	34,123
	우선주1(주택도시기금)	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115
	우선주2(iH)	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	8
	보통주	7,310	7,310	7,232	6,373	5,514	15	0	0
배당금		22,910	21,192	19,552	19,552	19,552	19,552	16,001	16,000
	우선주1(주택도시기금)	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000
	우선주2(iH)	3,551	3,551	3,551	3,551	3,551	3,551	1	0
	보통주	3,359	1,640	0	0	0	0	0	0
IRR		3.01%	2.81%	2.62%	2.52%	2.42%	1.74%	1.27%	0.22%
	우선주1(주택도시기금)	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%
	우선주2(iH)	3.09%	3.09%	3.09%	3.09%	3.09%	3.09%	0.00%	-40.89%
	보통주	2.95%	1.57%	-0.08%	-1.05%	-2.14%	-37.85%	na	na

- 금융기관차입금은 이자율이 기본모델 대비 연 0.99%P(3.50%→4.49%) 이하로 상승(연 4.49%)할 경우, 공사는 약정 우선배당(연 3.09%)을 회수할 수 있으며, 기본모델 대비 연 1.26%P 이하로 상승(연 4.76%)할 경우, 출자금을 회수할 수 있는 것으로 분석됨.

(단위 : 백만원)

구 분		기본모델	Case1	Case2	Case3	Case4	Case5	Case6	Case7
금융기관차입 이자율		3.50%	3.90%	4.30%	4.49%	4.76%	5.24%	5.50%	6.00%
출자금	상환	48,736	49,232	43,841	41,539	41,426	34,263	34,115	34,115
	우선주1(주택도시기금)	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115	34,115
	우선주2(iH)	7,310	7,310	7,310	7,310	7,310	148	0	0
	보통주	7,310	6,806	2,415	113	0	0	0	0
배당금		22,911	19,552	19,552	20,375	16,922	17,432	16,034	13,318
	우선주1(주택도시기금)	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	16,000	11,585	1,207
	우선주2(iH)	3,551	3,551	3,551	3,551	117	0	0	0
	보통주	3,359	0	0	0	0	0	0	0
IRR		3.01%	2.57%	2.04%	1.75%	1.28%	0.28%	-0.49%	-0.44%
	우선주1(주택도시기금)	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	3.00%	2.77%	0.27%
	우선주2(iH)	3.09%	3.09%	3.09%	3.09%	0.12%	-25.90%	na	na
	보통주	2.95%	-0.55%	-8.16%	-27.40%	na	na	na	na

□ 종합검토의견

❍ 본 출자사업 동의안은 민간임대주택특별법에 따라 임대사업자가 10년 이상을 임대할 목적으로 건설하여 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택이자 공적지원과 공공성을 연계한 ‘분양가확정 분양전환형 유형’으로 10년 임대 후 사전에 확정된 분양가격으로 분양하여 청년, 신혼부부 등 무주택자에게 내 집 마련의 기회를 제공하여 주거안정에 기여하고자 추진하는 사항임.

❍ 이 사업에 대한 삼화회계법인 타당성 검토 결과 부동산투자회사(리츠)에 총사업비(2,437억원)의 약 3%인 73억원을 출자하는 2종 우선주로써 민간사업자보다 선순위 투자자이고, 내부수익률(IRR)은 3.09%, 순현재가치(NPV)는 83백만원(할인율 3% 적용)이며, 순이익(순현금흐름)은 약 36억원으로 분석되었으며,

공사가 주도하는 자산관리회사(AMC)를 통해 효율적인 비용관리 및 임대주택 건설 등 사업 총괄 관리로 공공성 강화 및 시민의 주거복지 향상에 이바지할 것으로 판단됨.

❍ 본 출자사업을 추진 시 인천도시공사에서 73억원(′23년)을 출자하더라도 당초 대비 금년도 부채비율은 크게 변동없는 것으로 예상되지만 새정부의 공기업 부채중점관리방안(200%) 및 물가상승, 금리 상승 등 외부요인에 유의하여 재무적 리스크를 최소화 할 필요성이 있음.

< 출자사업 추진시 재무영향 >

(단위 : 억원)

구 분		2022년	2023년	2024년	2025년	2026년
변경	부 채	59,432	58,709	55,467	49,985	29,217
	자 본	30,176	31,728	33,954	35,678	37,133
	부채비율	197%	185%	163%	140%	79%
당초	부 채	59,432	58,636	55,393	49,910	29,141
	자 본	30,176	31,728	33,954	35,678	37,133
	부채비율	197%	185%	163%	140%	78%
부채 증감		-	증) 73	증) 74	증) 75	증) 76
자본 증감		-	-	-	-	-
부채비율 증감		-	-	-	-	증) 1%p

※ 사업추진에 따라 당초(중장기 미반영) 대비 금년도 부채 및 부채비율은 크게 변동 없음

❍ 또한, 출자타당성 검토보고서의 국내외 경제전망 및 주택시장 동향 등 사업환경 분석은 2022년 5월 기준 한국은행 경제전망보고서 기준으로 작성되었으나, 최근 건설자재 및 금리 상승, 부동산 시장 침체 등 대내외 환경적 변화가 있는데, 현시점 경제상황에 비추어 볼 때 전반적으로 사업 타당성이 있는지 심도있는 논의가 필요함.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 출자 타당성 검토 시기, 평형 다양화, 공사비에 대한 적정성 등 현 시점에서 비교했을 때 부동산 시장 등 대외적인 상황이 변화됨.

이 안건이 보류되고 난 이후의 검토된 사항이 있는지?

⇒ (재정기획관) 사업비 평당 단가 인상 등으로 500만원대 공사로 추진되면 부실시공 우려 및 타당성 검토 시기, 재무적 영향 등에 대해서 살펴보았는데 일부 미흡한 부분은 있었음.

❍ 도시공사에서 사업을 추진을 하지만 기획조정실에서도 사업내용을 사항을 면밀히 파악하여 세밀하게 검토해 주시기 바람.

❍ 영종은 34평형 한 가지로만 하는데 청년, 신혼, 노인에 대한 정책이 맞는건지 의문임. 최근 1인가구가 늘어나고 있는 상황인데 시대에 맞지 않는 정책으로 생각됨. 도시공사에서 추진하는 모든 사업에 대해서는 정확한 수요를 예측해서 세대 평형을 다양화 할 필요가 있다고 생각함. 어떻게 생각하는지?

⇒ (인천도시공사사장) 무주택 서민 등에 대해서 좀 더 세밀하게 살폈어야 되지 않나 생각하고 1인 가구 등 수요예측을 보다 세밀하게 검토하여 세대 평형 다양화를 위한 정책이 추진될 수 있도록 노력하겠음.

❍ 금번 사업은 지적된 바와 같이 여러 가지 사유로 인하여 현 시점에서 사업추진이 어렵다고 판단함. 금번 출자 동의안은 부결하는 것이 타당하다고 생각함. 향후 도시공사에서 추진하고 있는 다양한 사업에 대한 동의안을 상정할 때는 사전에 재정부서와 충분한 협의를 해주시기 바라며, 향후 동의안 상정시에는 출자 타당성 조사 시기, 사업내용에 대한 현시점에서의 정확한 자료 작성 등을 당부 드림.

⇒ (인천도시공사사장) 국가 정책에 부응하고 주거복지 향상을 위해 추진하는 사항이지만 최근 공가원가 상승 등으로 사업 투자성과에 대한 문제가 있을 것으로 판단되며, 앞으로 사업 추진 시 지적된 사항을 면밀히 검토하도록 하겠음.

❍ 최근 LH 부실시공 등으로 국민 신뢰를 잃은 상황이고 이 부지는 민간영역에서 해야되는 부지로 과도한 민간영역의 침해라고 생각함.

5. 토론요지 : 부결동의

가. 찬 성 : 8명(신동섭, 이단비, 김대영, 김용희, 김재동, 석정규, 신성영, 신영희위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 부결[본회의에 부의하지 않기로 의결함]

(재석위원 8명, 찬성 : 8명, 반대 : 0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL) 출자 동의안 1부.  끝.

[붙임]

영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL) 출자 동의안

의 안 번 호	409		제출연월일 : 2023. 5. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)는 청년·신혼부부 등 무주택자에게 장기간 저렴하게 임대 후 사전 확정된 가격으로 내 집 마련의 기회를 제공하는 등 시민 주거복지 향상에 기여하는 사업임.

○ iH는 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)에 출자하고 AMC 업무 수행을 통해 인천시민의 주거 복지와 지속적인 경영안전을 확보하고자 지방공기업법 제54조 제2항에 따라 시의회 의결을 받고자 함.

□ 주요내용

○ 출자개요

- 사 업 명 : 영종 공공지원민간임대주택사업(A65BL)

- 출자대상 : 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)

- 출자금액 : 73억 원

- 출자시기 : 2023. 10.

- 회수시기 : 2036. 10.

(

총사업비	자기자본				타인자본
	소계	HUG	iH	민간 사업자	소계	융자		임대 보증금
						민간	기금
2,437	487	341	73	73	1,950	1,050	401	499
100.0%	20%	14.0%	3.0%	3.0%	80.0%	43.0%	16.5%	20.5%

단위: 억 원)

○ 사업개요

- 위    치 : 인천 중구 운남동 1681-1(영종하늘도시 A65BL)

- 면    적 : 25,033.4㎡(연면적 70,793㎡)

- 사 업 비 : 2,437억 원

- 사업기간 : 2022년 ~ 2036년

- 시 행 자 : 영종 공공지원민간임대 리츠(A65BL)

○ 사업구조도

○ 사업방식

- ʻ분양가확정 분양전환형ʼ 공공지원 민간임대

· 임차인 자격 : 무주택자(특별공급 : 청년, 신혼부부, 고령자)

· 임대료 : 주변시세 95%(특별공급 : 85%)

- 사업주체 : 리츠(REITs : Real Estate Investment Trusts, 부동산투자회사)

· 기금, iH 및 민간사업자가 공동 출자하여 설립한 주식회사로, 자금 조달, 토지 매입, 임대주택 건설, 임대관리, 운영, 분양전환 등을 수행하는 법률상 사업주체

· 상근 인력이 없는 명목회사(Paper Company)로서 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)에 업무를 위탁하여야 함

○ 사업 타당성 (삼화회계법인 검토)

구 분		전체사업기준	iH 기준
추정 손익 (억 원)	총 현금유입	3,559	109
	총 현금유출	3,330	73
	경상이익	229	36
재무적 타당성	NPV(순현재가치)	0.5억 원	0.83억 원	NPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성지수)	1.001	1.012	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	IRR(내부수익률)	3.02%	3.09%	IRR 〉 할인율(3.0%) ⇒ 타당성 확보

○ iH 현금흐름 (삼화회계법인 검토)

- 총현금유출 :  73억 원(2023년도, 출자)

- 총현금유입 : 109억 원[2036년도, 원본회수(73억 원) 및 배당(36억 원)]

- 순현금흐름 :  36억 원

○ 지역경제에 미치는 영향 (삼화회계법인 검토)

지역별	생산유발 (억 원)	부가가치유발 (억 원)	고용유발 (명)
인 천	2,758	1,996	735
전 국	3,499	2,332	850

□ 위치도 및 조감도

위치도	조감도